부동산 경매(부동산 법원 경매)에 대하여

경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 매매의 한 형태를 말합니다.

 

경매는 경매 목적물에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 나눌수 있으며, 경매 집행 주체에 따라 공경매와 사경매로 나눌 수 있습니다. 또한 집행권원의

필요여부에 따라 임의 경매와 강제 경매로 나눌 수 있습니다.

 

부동산 법원경매란 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해서 채권자의 신청에 따라 법원이 채무자의 부동산을 강제작으로 매각하는 제도입니다.

즉 남에게 받을 돈이 있는 사람(채권자)은 돈을 갚아야 할 사람 (채무자)이 제대로 돈을 갚지 않을 경우, 법원에 경매를 신청하면 , 법원은 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여 채권자에게 받을 돈을 대신 갚아 주는 제도입니다.

 

*부동산 법원 경매  대상

 

- 토지와 토지의 정착물은 각각 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다 그러나 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는 토지와

별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 경매의 대상이 될 수 없습니다.

 

- 한편, 선박, 자동차, 건설기계, 항공기, 공장재단, 광업재단 및 광업권, 어업권 등의 권리는 부동산은 아니지만, 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용됩니다.

 

* 부동산 경매 절차

 

1. 경매 신청 및 경매 개시 결정

 

2. 배당 요구의 종기 결정 및 공고

 

3. 매각 준비

 

4. 매각 및 매각 결정 , 기일의 지정, 공고, 통지

 

5. 매각 실시

 

6. 매각허부결정절차

 

7. 매각대금 납부

 

8. 배당절차

 

9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도 명령

 

 

*장점

 

- 부동산 경기 침체로 경매 대상 부동산이 늘고 있습니다.

 

- 법원에서 시행하는 강제적인 매각절차이므로, 경매를 통해 부동산에 투자할 경우 다양한 부동산을 낮은 가격에 투자할 수 있습니다.

 

- 일반적인 부동산거래보다 안전하고 확실합니다.

 

- 불경기에는 사업실패로 강제매각되는 부동산이 많으므로, 좋은 부동산에 투자할 수 있습니다.

 

* 단점

 

- 일반적인 방법으로 부동산을 매수하는 경우보다 선택할 수 있는 부동산의 수가 적습니다.

 

- 법원 경매 절차가 잘못된 경우 경매 절차가 모두 취소될 수 있습니다.

 

- 권리분석을 잘못하면 손해가 날수 있습니다.

 

- 현재의 부동산 거주자가 부동산을 넘겨주지 않으면 복잡한 절차를 거쳐야 합니다.

 

- 경쟁적인 매매가 이루어 지므로, 좋은 부동산은 비교적 높은 가격에 매수해야 하며, 불경기에 좋은 부동산이 나오기는 하나 그만큼 다시 매각하기 힘든 점이 있습니다

 

- 부동산 경매 초보자일 경우, 입찰금액을 잘못 기재하여 돌이킬수 없는 손해를 입는 경우도 있습니다.

 

*경매 참여시 주의할 점

 

1. 매각불허가 및 매각취소 등 위험성이 있습니다. 경매가 진행되는 도중에도 채무자가 돈을 갚아버리거나 경매신청이 취하된 경우나 기타법률에서 정한 이유 때문에 경매가 취소되거나 경매에 참여하여 최고가 매수인으로 선정된 이후에도 법원이 매각을 허가하지 않아  그 부동산을

구입하지 못할 위험성이 있습니다.

 

2. 경쟁적 입찰로 인한 입찰가격의 불확정의 문제가 있습니다.

 

3. 경매로 인한 법정지상권의 발생가능성이 있습니다.

 

4. 경매가 되면 모든 권리는 소멸되는 것이 당연하지만, 어떤 권리는 소멸되지 않아 경매 매수인이 소멸되지 않은 권리로 손해를 보는 경우도 있습니다.

 

5. 부동산 명도의 문제가 있을 수 있습니다. 불법적으로 거주하고 있는 사람들 때문에 부동산을 상당기간 넘겨 받지 못하는 문제점이

발생할 수 있습니다.

 

6. 공유부동산의 경우, 다른 공유자의 우선매수권에 유의해야 합니다.

 

7. 경매현장의 분위기에 휩쓸린 초보자의 경우 실패를 보는 사례도 있습니다

 

8. 농지 경매의 경우, 농지취득자격증명 발급을 철저히 준비해야 합니다.