양도소득세(아파트 양도소득세)에 대하여(계산방법, 신고납부)

양도소득세란 부동산(토지, 건물) 또는 부동산에 관한 권리(아파트분양권 등)와 같은 자산의 양도에 따라 발생하는 소득에 대하여 과세하는 세금을 말합니다.

자신이 산 집이 오르게 되면 그에 따른 세금을 내야 한다는 말이기도 합니다.

 

*과세범위

1. 부동산(토지,건물)의 양도소득

 

2. 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권,등기된 부동산 임차권)의 양도소득

 

3. 주식 또는 출자지분의 양도소득

 

4. 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권 등)의 양도소득

 

*비과세되거나 감면되는 경우

 

- 1세대 1주택의 경우로써 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 때에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.

 

- 장기임대주택, 신축주택 취득,공공사업용 토지,8년 이상 자경 농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

*신고납부

 

-부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정 신고, 납부를 해야 합니다.

 

-예를 들어,2012년 1월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고, 납부기한은 3월 31일까지 입니다.

 

- 2010년부터 예정신고납부세액공제가 폐지되고, 무신고시 가산세가 부과되었습니다. 다만 2010년까지는  부동산 등 양도시 과세표준 4,600만원 이하 부분에 대해 5%의 예정신고세액공제를 적용(한도액291천원)하고 2011년 이후 양도부분부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됩니다.

 

 

 

*양도비의 경우 양도차익의 계산시에  필요경비로 공제되는 양도비에는 광고비와 작성한 계약서 및 작성비용과 공증비용 및 인지세 및

공개수수료와 증권거래세 등이 포함됩니다.

 

*자산 취득시에 매입한 국민주택채권과 토지개발채권 등을 만기전에 매각함으로써  발생한 매각 차손 등이 포함됩니다.

 

*예를 들면,

 

1. 2억원의 집을 구매하여 3억원에 매매했다면,

 

1)첫번째 양도차익

 

:양도가액 - 취득가액 - 경비(매매할당 시 들어간 경비) = 양도차익

 

매수가 2억 - 매도가 3억 - 경비(부동산복비, 등기수수료, 기타수수료)2백만 = 9천5백만

 

2)두번째 양도소득

:양도차익 - (양도차익 곱하기 공제율) = 양도소득

 

9천5백만 - (9천5백 곱하기 0) = 9천5백

 

3)세번째 양도소득 과세표준

 

:양도소득 - 공제액 = 과세표준

 

9천5백 - 2백 5십만(1인명의시 기본공제- 명의추가시 2인공제 500만 적용) = 9천2백 5십

 

4)최종산출세액

 

:(과세표준 * 세율) - 누진공제액 = 산출세액

 

(9천2백5십 *38%)-19,400,000 = 15,750,000

 

-2억원의 부동산을 1인명의로 구입하여 2년 이산 보유하고 3억원에 매매하였을 경우,15,750,000의 양도소득세를 국세로 내야 합니다.

 

- 이뿐만 아니라 주민세도 내야 하는데, 양도세의 10%에 해당하는 주민세는 1,575,000을 내야 합니다.