LTV,DTI에 대하여

LTV는 Loan to Value의 약자로 "담보인정비율"을 말합니다. 

주택담보대출은 주택을 담보로 금융기관에서 여신을 제공하는 것으로,해당 주택의 담보가치 내에서 대출취급이 가능합니다. 그래서 LTV를 낮추게 되면 담보인정비율이 낮게 산출되어서 담보가치가 떨어지고, 그로 인해 담보대출한도가 줄어서 대출금액이 줄어들게 됩니다.

예를 들어, LTV가 60%라면 시가 3억원짜리 아파트를 담보로 하는 경우, 최대 1억 8천만원까지 대출이 가능합니다.

하지만, 실제로 대출받을 수 있는 금액은 이보다 적읍니다. 주택에 대한 선순위채권과 임차보증금 ,최우선변제 소액임차보증금을 제하고 대출을 해주기 때문에 적은 것입니다.

*선순위채권

- 주택담보대출보다 우선적으로 변제되는 채권

*임차보증금

- 임차인이 임대인의 주택을 임차해서 사용하기로 계약할 때, 계약기간 내에 월세를 연체하는 등의 손해를  임대인에게 끼치게 되는 경우를 대비해서 미리 돈으로 지불하는 보증금

*최우선변제 소액임차보증금

- 소액임차인이 다른 채권자보다 먼저 수령할 수 있는 보증금

결론적으로 LTV는,

(주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 주택가격 *100을 말합니다.

LTV에 따른 주택담보대출 한도는,

(주택가격 * LTV) - 선순위채권 - 임차보증금 을 말합니다.

DTI란 Debt to Income의 약자로, "총부채상환비율"을 말합니다. 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때,미래에 얼마나 돈을 잘 갚을 수 있는 지를 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 것입니다. 

매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중을 말하는 것으로, 수치가 낮을 수록 빚갚을 능력이 좋거나, 소득에 비해 대출규모가 작다는 뜻입니다. 

결론적으로 DTI는, 

(해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 을 말합니다. 

LTV와 DTI가 동시에 적용되면, 대출이 어려워지는 경우도 있는데, 담보가치가 충분하더라도 소득이  충분하지 않을 때가 그렇읍니다. 

현재 정부에서 LTV,DTI규제를 완화한다는 정책을 고려하고 있다고 합니다.  이러한 규제를 푸는 것은 별로 도움이 안된다고 생각합니다. 시장에 직접적으로 손을 대는 것보다  부실업종을 없애거나 건설업의 구조조정 등을 통해서 시장이 자연스럽게 활성화되고 가계 경제에 영향을 안주는 방향으로 하는 것이 도움이 된다고 생각합니다. 

아직은 정부에서 결정된 것은 아니지만, 여러 가지를 생각해서 적용했으면 합니다.